Mục lục:
Mở đầu
Đây là bài đầu tiên trong series 5 phần bao gồm 3 bài viết mô tả nhận dạng 3 làn sóng bất động sản (96-2006-2016) và 2 bài viết hậu quả – dự đoán hậu NcoV và nhận dạng làn sóng bds thứ 4. Khi mình up lần đầu lên 1 diễn đàn Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VN) thì viết 2 phần đầu còn đơn giản ngắn gọn. Nhưng việc mình viết theo lối dã sử hàn lâm mô tả kèm với các kiến thức kinh tế vĩ mô, BĐS trong phần 3 và đặc biệt ở phần 4 mô tả rõ về diễn biến khủng hoảng kinh tế được các bạn hưởng ứng và vẫn hiểu được.
Vì thế được sự ủng hộ của các bạn và BQT An Cư động viên khích lệ, nay mình hiệu đính lại 2 phần đầu và lồng thêm kiến thức kinh tế, sự thay đổi của cách làm marketing BĐS để khi có đủ 5 phần là các bạn đã có một hình dung tổng quát, nguyên lý vận hành, lịch sử doanh nhân BĐS và sự thay đổi cơ bản về các chu kỳ của thị trường vốn – chứng khoán – BĐS. Việc tổng kết mô hình hóa trong 30 năm thay đổi để các bạn vẫn có thể nắm bắt dự đoán tương lai trong 30 năm nữa khi so nước ta với Trung Quốc, nước đổi mới và đi trước chúng ta về kinh tế thị trường 25 năm đến nay vẫn dựa trên tính chu kỳ của thị trường để điều chỉnh các chính sách tài khóa, tài chính tiền tệ và luật sử dụng đất đai.
Bài viết này viết năm 2020 vì vậy các bạn sẽ thấy một số ví dụ cụ thể 2020 để đối chiếu. Còn tương lai thì sao? Có lẽ từ hôm nay, một số nền tảng mới của các học thuyết kinh tế mới đang hình thành những viên gạch đầu tiên dựa trên sự phân chia và chia rẽ của 2 thái cực kinh tế trong TK 21 giữa một bên là Mỹ – Phương Tây và một bên là Trung Quốc. VN chúng ta cùng Nhật Bản, Hàn Quốc là 3 quốc gia chính đóng vai trò vùng đệm nằm giữa 2 thái cực đó.
Dưới đây là phần 1 của 5 bài viết
Lược sử thị trường BĐS và doanh nhân BĐS Việt Nam. Gồm 3 phần gắn với 3 lần BĐS sốt đất đã xảy ra (1996,2006,2016). Mình cố gắng viết lại theo những gì nhớ lại và tổng hợp từ một số nguồn thông tin đã được xác thực và kiểm chứng.
Chúng ta sẽ thấy những mẫu số chung theo cảm nhận của mỗi người về chu kỳ: trước khi có sóng BĐS, đỉnh sóng, đóng băng. Mỗi chu kỳ có người mất mát, mất đỉnh cao, và có người bắt đầu bước chân vào thị trường BĐS khi thị trường đóng băng. Lịch sử luôn thể hiện một điều: đỉnh cao của người này biến mất, tiền đề của người khác bắt đầu.
Có thế nói lịch sử cận đại BĐS Việt Nam bắt đầu từ những năm 1990 khi Việt Nam bắt đầu công nhận kinh tế tư nhân, và bắt đầu du nhập tài liệu kinh tế thị trường (TBCN) khi mà trước đó các trường đại học về kinh tế dạy chỉ là Kinh tế kế hoạch, các khái niệm về kinh tế vi mô, vĩ mô, quản trị doanh nghiệp như hiện nay hoàn toàn xa lạ. Việt kiều và người đi xuất khẩu lao động Đông Âu bắt đầu mang tiền về nước đặc biệt là từ Đông Đức, Nga, Ucraina sau này là Tiệp Khắc. Sau đó đến 1993 Luật Đất đai ra đời nhà đất của dân sử dụng ổn định lâu dài đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gọi là sổ đỏ. Trước đấy người dân chỉ mua bán chủ yếu giấy tay, giấy chứng nhận phân đất cung cấp bởi các cơ quan, xí nghiệp, hợp tác xã nhà nước v.v. .
Thời đó ở Hà Nội và TP HCM đã có những cơn sốt đất đầu tiên năm 1992-1994 khi đất thổ cư được mua bán bằng vàng & tiền, nhà đất thường được tính bằng cây, lượng, từ đó xuất hiện dân chuyên nghề BĐS mà đều xuất phát từ các phú hộ lâu đời làm nghề buôn bán vàng, buôn xăng dầu, buôn vải v.v Nhiều người bán những lô đất đẹp chỉ để mua những chiếc xe Honda DD, Dream cáu cạnh tiếng êm re re mà cả gia đình có thể ngồi nhìn ngắm cả ngày, lúc không đi thì lau chùi, phủ mền cẩn thận. Để rồi sau đó, mỗi một làn sóng đất trôi qua thì khi nhìn lại những đồ vật như xe máy, ti vi National, đài AKAI, tủ lạnh v.v quy đổi trước đấy cả mảnh đất người ta lại súyt xoa tiếc rẻ, sao giá đất lên cao thế, đất giờ giá trị thế!?. Nhiều cán bộ được phân nhà ở các tuyến phố trung tâm HN, TP HCM bán lại cho Việt Kiều, người xuất khẩu lao động trở về, để về quê hương bản quán thì để sau này khi con cái lên HN, TP HCM học đại học ở lại lập nghiệp mới càng thấy tiếc những gì đã từng có được thật lớn, giá trị trong đời mà để vụt qua. Vì vậy phải tới những năm 1996, người ta mới nhận thức hết về giá trị BĐS.
BỞI LẼ ĐÓ TRƯỚC TIÊN MÌNH LẤY MỐC NĂM LÀ 1996.
Mốc năm 1996 và các diễn biến (Lúc này Vàng 4tr/lượng, USD 11.000đ/1USD, thu nhập bình quân đầu người 338 USD/Năm thuộc top thấp nhất Thế Giới).
Sóng BĐS sốt quy mô lớn đầu tiên 1996-1998.
Việt Nam chính thức mở cửa với thế giới năm 1995, bình thường hoá với Mỹ, gia nhập khối Asian cùng năm này, sau nhiều năm chỉ quan hệ với khối CNXH. Bắt đầu từ đây Việt Nam tiếp xúc với thế giới Tư bản và hình thành lớp doanh nhân thế hệ đầu tiên. Ở phía Nam Đại học Kinh tế TP HCM được thành lập, ở phía Bắc Đại học Kinh tế Quốc dân đã đưa những giáo trình kinh tế học đầu tiên vào giảng dạy được vài năm. Đã có lớp doanh nhân đầu tiên là giám đốc của các công ty TNHH, nghề được yêu thích là tiếp viên hàng không và cán bộ bưu điện – viễn thông, nhân viên các văn phòng đại diện, lãnh sứ quán, tổ chức phi chính phủ NGO v.v nước ngoài, đồng Dollar xanh cũng từ đây được ưa thích dùng nhất.
Nhà đất liên tiếp có các đợt sốt nhỏ gấp đôi, gấp 3, thậm chí gấp 5 giá trị qua mỗi đợt sóng nhỏ, khi bắt đầu mở cửa. Thứ tư liệu sản xuất đầu tiên mới được khẳng định giá trị của mình chính là BĐS, người ta đã ngấm và hiểu giá trị sản phẩm BĐS là thứ đắt giá nhất trong một đời người. Các hãng như IBM, Motorola, Nokia v.v, các tập đoàn xây dựng Sumitomo, Deawoo v.v bắt đầu vào Việt Nam, các văn phòng hạng A đầu tiên tại Hà Nội như 17 Ngô Quyền, HITC Cầu Giấy v.v tại TP HCM như PDD Paster, sau này có thêm Diamond Plaza Q1.
TẠI SAO BĐS LẠI LÀ TÀI SẢN LỚN NHẤT TRONG MỘT ĐỜI NGƯỜI !?.
Vì khi chưa mở cửa, Việt Nam vận hành ổn định mấy thập kỷ dưới nền kinh tế kế hoạch tập trung, cán bộ, công nhân viên chức được phân nhà, sống ổn định ở các Thành Phố, ở Nông thôn lại càng êm đềm với các Hợp tác xã và cư dân phân tán. Thời đó không có kinh tế tư nhân, tức không có khuyến khích buôn bán, nhà mặt phố với nhà hẻm lớn cũng chẳng khác là bao, chẳng mấy người buôn bán, nhà mặt phố nào phòng khách cũng là ngay ở phòng mặt tiền, mà nếu ngày nay chúng ta người TP mà nhìn thấy thì vô cùng lạ lẫm, như là nhìn thấy chỉ ở các bản làng xa xôi vậy, vì hiện tại hôm nay thì đó là những mặt bằng vàng, kim cương đẻ ra tiền cho chủ nhà mỗi tháng. Trước những năm 90-95, sinh viên học xong thì được nhà nước phân công tới khắp các cơ quan, cơ sở quốc doanh khắp tình thành, trường đại học cũng ít, và sinh viên cũng chưa nhiều, và đặc biệt gần như không có di dân cơ học. Cho nên giá nhà đất chỉ bắt đầu biến động khi nền kinh tế thị trường bắt đầu vận hành, hình thành lớp kinh tế tư nhân đầu tiên như mình nói ở trên, dòng vốn ngoại bắt đầu chảy vào nền kinh tế, các khái niệm quản trị vĩ mô, vi mô bắt đầu áp dụng. Tư liệu sản xuất gốc BĐS được thừa nhận và khẳng định, là tài sản lớn nhất của đời người.
TẠI SAO TỪ NĂM 1996 CHÚNG TA ĐÃ NHẬN THỨC RÕ NHÀ ĐẤT Ở CÁC TRUNG TÂM PHỐ THỊ SẼ NGÀY CÀNG CAO VÀ CÀNG KHÓ SỞ HỮU!?.
Vì bởi lẽ có thể nói bắt đầu kể từ năm 1996, là những lứa sinh viên lớp đầu tốt nghiệp đã bắt đầu không chịu sự phân công phân tán đi cả nước nữa, họ đều ở lại HN, TP HCM lập nghiệp thể hiện rõ nét đầu tiên của làn sóng di dân cơ học, những năm này số di dân cơ học chỉ khoảng 10-20 nghìn người 1 năm. Thì tới nay năm 2020 tốc độ di cư cơ học của TP HN, TP HCM khoảng 300-500 nghìn người 1 năm chưa kể người nước ngoài và sẽ còn liên tục gia tăng. Để có con số chính xác thì sau khi luật cư trú thống nhất về dân cư và thẻ cư trú người nước ngoài mới có con số cụ thể. Như vậy tốc độ đô thị hóa cao nhưng tốc độ xây dựng các dự án nhà ở cao tầng hiện đại hóa còn chậm, nhà cửa cư dân vẫn đại đa số là nhà dân kiểu cũ 3-4 tầng nên hệ số sử dụng đất /km2 của TP như HN, TP HCM không cao. Tốc độ tăng dân số do di dân cơ học chất lượng cao như trí thức, người giầu có ở địa phương khác, người nước ngoài v.v tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập tịnh tiến theo năng suất lao động bình quân đã dẫn tới giá nhà ngày càng vượt xa tầm với của lớp trẻ, lớp người sau tốt nghiệp đã định cư tại TP sau 10 năm, thậm chí cả những lớp người đã ở lại TP HN, HCM lập nghiệp đã hơn 20 năm kể từ những năm 1996 vẫn rất khó để tiếp cận mua nhà.
Giai đoạn này người đầu tiên giầu nhất VN nếu nói về quy mô tài sản BĐS đã tích luỹ được từ 1992-1996 là doanh nhân người Việt gốc Hoa : Tăng Minh Phụng khởi nghiệp bằng dệt may xuất khẩu, doanh nghiệp tư lớn nhất lúc bấy giờ. Ngành may là ngành cán mốc 1 tỷ đô xuất khẩu của VN đầu tiên lúc đó, có thể nói là ngành mũi nhọn xuất khẩu thu ngoại tệ đầu tiên ngoài dầu khí. Nhưng không may khủng hoảng tài chính 1997 xảy ra thì “con khủng long” to lớn sẽ phải chịu tác động đầu tiên. Khi thị trường xuất khẩu chính Đài Loan, Hàn Quốc của công ty Minh Phụng gặp khủng hoảng. BĐS chưa đóng băng nhưng do bị các ngân hàng siết nợ cùng một lúc, mà không có sự trợ giúp của CP, Tăng Minh Phụng bị bắt và xử tử hình. Tăng Minh Phụng sinh không đúng thời, ông có nhiều ý tưởng phát triển BĐS cực kỳ nhậy bén là mong muốn xây dựng các trung tâm thương mại đầu tiên (lúc này sở hữu cả đất Trung tâm TM Tràng Tiền Hà Nội). Tổng giá trị BĐS lúc bấy giờ của Tăng Minh Phụng ước 20K tỷ, thời đó là con số cực lớn khi mà cả nước hầu hết còn rất nghèo và chỉ có 4 ngân hàng nhà nước và một vài ngân hàng thương mại tư nhân xuất xứ doanh nhân Đông Âu mới chỉ có 1-2 văn phòng hoạt động thử nghiệm tại thời điểm đó .
Năm 1996 cũng là năm Honda, Toyota, LG, Sam Sung bắt đầu đặt nhà máy lắp ráp tại Việt Nam. Doanh nhân kín tiếng thứ 2 cũng xuất hiện trong thời gian này là Vũ Văn Tiền người góp vốn với Honda VN mở nhà máy năm 1997 (hiện giờ là chủ tịch tập đoàn GLEXIMCO, chủ ngân hàng An Bình, đảo Tuần Châu – Quảng Ninh, mới đây muốn cùng đối tác xây sân bay Long Thành)
Sau năm 1997, khủng hoảng tài chính tác động nặng nề lên Hàn Quốc, Đài Loan, Sing, Nhật Bản và các nước ĐNA, nhưng tác động không nhiều đến kinh tế vĩ mô Việt Nam (vì VN chưa hội nhập thị trường tài chính TG, chưa có sàn chứng khoán). Và Việt Nam đã nổi lên là ngôi sao mới nổi châu Á về thị trường lao động rẻ, lần đầu tiên mô hình khu công nghiệp được triển khai bởi tập đoàn 2 chị em ruột: Tân Tạo – phía Nam (Đặng Hoàng Yến), Kinh Bắc – phía Bắc (Đặng Thành Tâm), và các KCN khác đã bắt đầu mở ra ở HN, TP HCM và các tỉnh đã hút làn sóng lớn đầu tư đầu tiên, kích hoạt đợt sốt đất 1996-1997.
Năm 1997 Phú Mỹ Hưng (PMH) doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài đổi hạ tầng lấy đất, xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh và xây dựng khu đô thị tư bản tiêu biểu đầu tiên kể từ khi thống nhất đất nước. PMH chào bán sản phẩm thành công ra Hà Nội cho thế hệ doanh nhân đầu tiên của Hà Nội giai đoạn 1999-2001. PMH giấy phép năm 1993 nhưng tới năm 95-96 mới thành hình tuyến đường Nguyễn Văn Linh xuyên đầm lầy định hình dự án. Vì vậy mình ấn định mốc năm 1997 là năm PMH kinh doanh thành công nhất, có đội ngũ Sales BĐS chuyên nghiệp đầu tiên, và đã áp dụng các biện pháp Marketing, định giá định vị sản phẩm có thể nói là tiên phong lúc đó, để từ đó lớp nhân viên này sau này đều là những lãnh đạo của các tập đoàn BĐS tại VN.
Một công trình chung cư cao nhất, phân khúc cao cấp thời điểm bấy giờ chính là Thuận Kiều Plaza Q5 xây năm 1994, hoàn thành năm 1998 nhằm đón trước làn sóng người Hong Kong sau khi sát nhập vào TQ đại lục 1997 sẽ di cư đi các nước trong khu vực trong đó có Việt Nam. Và cũng để chào bán cho các ngôi sao, người giầu tại thời điểm đó. Nhưng tòa nhà thiết kế kiểu nhỏ hẹp, trần thấp Hong Kong đã không phù hợp với điều kiện sống người Việt, và làn sóng người Hong Kong qua đã không xảy ra. Người ở ít đi, và tòa nhà hoang phế, xuống cấp và bỏ không như là một biểu tượng thất bại đầu tư BĐS của giai đoạn này (sau này tới 2017 thì Vạn Thịnh Phát mua lại).
Năm 2000, một doanh nhân làm nước khoáng là Vũ Quang Hội Bitexco đã mua lại mảnh đất 19-25 Nguyễn Huệ, gom mua khi thị trường BĐS đóng băng lần thứ nhất sau ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính 1997(chủ đầu tư Singapore từ bỏ), và sau đó 2002 xây toà nhà 20 tầng hiện đại đầu tiên ở mặt đường Nguyễn Huệ.
Năm 2001, Vinperl Nha Trang được Vin của doanh nhân Phạm Nhật Vượng đầu tư xây dựng, dự án BĐS đầu tiên của Vin (lúc này vẫn tên là Technocom sản xuất mỳ gói ở Ucraina) về Việt Nam. 2004 khánh thành Vincom tháp đôi Bà Triệu, nhưng bán luôn 1 toà cho Techcombank lấy tiền mặt (hóa đổi nợ), và mối lương duyên Vin-Tech bắt đầu từ đó. Techcombank và Massan(chuyên nước chấm, hàng tiêu dùng, và khai thác mỏ) của doanh nhân Nguyễn Đăng Quang cũng làm mì gói về từ Nga thành lập từ năm 1997.
Giai đoạn này BĐS sốt đỉnh 1996-1998, đóng băng từ 1999-2006
Thế nào là đóng băng!?, thường là quá trình này kéo dài 3-5 năm, là giai đoạn trầm, xuống dốc của 1 chu kỳ kinh tế sau khi đã phát triển nóng, tăng trưởng liên tục trước đó thì tới lúc nó phải suy giảm theo yếu tố chu kỳ giới tài chính gọi là nguy cơ TÊ GIÁC XÁM, và nguy cơ vỡ bong bóng nợ tiềm ẩn do vay nợ quá nhiều trong dân chúng gọi là nguy cơ VOI TRẮNG, nguy cơ tác động bởi thảm họa thảm khốc bất ngờ “THIÊN NGA ĐEN”. Những nguy cơ này chỉ từ năm 2010 trở lại đây chúng ta mới nhận thức rõ, khi nền kinh tế Việt Nam thể hiện rõ là nền kinh tế mở với thế giới. Còn ở giai đoạn này việc giảm sốt đất còn do các quyết định hành chính của Nhà nước như Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai cấm phân lô tách thửa để giảm sốt đất. Trong giai đoạn đóng băng thì sự suy giảm diễn ra khác nhau về thời điểm ở mỗi khu vực hay phân khúc sản phẩm, có thể hiểu đóng băng là quá trình suy giảm so với đỉnh sóng, là giai đoạn giằng kéo giữa cầu và cung thiết lập mặt bằng giá thấp hơn.
Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở nội đô Sài Gòn và Hà Nội, một số tỉnh có triển khai KCN, còn các tỉnh khác chỉ tăng nhẹ chưa được gọi là sốt.
BÀI HỌC Ở GIAI ĐOẠN NÀY
Bài học từ tiểu thương người Hoa
Chăm chỉ sản xuất, buôn bán sau một vài năm tiền dư dả lại tìm hiểu đi mua nhà đất để đó, cho thuê, năm này qua năm khác có nhiều nhà đất. Thì tới làn sóng sau thành đại tỷ phú. Chăm chỉ lao động và tích lũy BĐS trong dài hạn thì giá luôn tăng. Còn nếu lạm dụng đòn bẩy tài chính (đi vay) để mua BĐS thì sẽ mất thanh khoản khi giá đột ngột giảm, không bán được (lúc đóng băng thì lại càng nhiều người đồng loạt muốn thoát hàng), mất sạch vốn liếng, nợ không trả được, tù tội nếu bạn gặp đúng những năm nhà đất đóng băng trong khủng hoảng, điều thường xảy ra sau 10 năm nó như 1 định luật kinh tế học vậy. Điều này đã thể hiện đúng và vận dụng sáng tạo thành công với các bạn trẻ vừa giỏi chuyên môn, lương cao vừa phải nhưng các bạn vẫn dành thời gian tìm hiểu đầu tư thêm đất đai, hoặc đầu tư thụ động khác. Các bạn không mua được ngay căn hộ, nhà đất TP vì quá sức, nhưng các bạn biết chọn những phân khúc đất nền vùng ven, ngoại tỉnh pháp lý đẹp, phán đoán đúng tiềm năng, vừa sức thu nhập, mua để dành như tài sản tích trữ để đó thì chỉ sau 4-5 năm tới sóng 1 chu kỳ mới là đã bán hoán chuyển đủ tiền mua nhà TP an cư.
Bài học từ Phú Mỹ Hưng về định vị, định giá
Có thể nói PMH là công ty BĐS đầu tiên áp dụng phương pháp phân chia phân khúc khánh hàng, định vị cao về sản phẩm về BĐS, tối ưu lợi nhuận cao nhất, tức tạo ra một chuẩn mực mới về môi trường sống an cư từ hạ tầng quy hoạch đồng bộ, môi trường cảnh quan đẹp nhất thời điểm đó, nhằm thu hút toàn bộ người có tiền của TP và cả địa phương khác về đó sinh sống. Có thể hiểu như sau, một dự án của 1 chủng loại sản phầm BĐS ước tính :
Doanh thu-DT = Đơn giá-ĐG (sản phẩm bình quân) x Số lượng sản phẩm
Giá vốn-GV (tiền đền bù, thuê đất & xây dựng cơ bản & quản lý dự án)
Chi phí-CP (bán hàng & tiếp thị)
Lợi nhuận (trước thuế) =DT-GV-CP
Thông thường doanh nghiệp định giá sao cho lợi nhuận trước thuế 40-50% trên DT doanh thu và ĐG = 10 đồng chẳng hạn. Nhưng nếu công ty đang là đơn vị dẫn đầu thị trường, thương hiệu tốt, sự tin cậy cao, thì những sản phẩm BĐS được thiết kế tốt, tiếp thị tốt có thể xứng đáng với một mức giá vượt trội và thu tối đa lợi nhuận, bán được hết hàng với đúng đối tượng mua. Vì vậy khi PMH là công ty tạo ra chuẩn mực mới về sinh sống họ có thể bán hết với giá bán ĐG = 20 đồng thì họ sẽ thu được lợi nhuận tối đa 70%-80% trên 1 doanh thu lớn hơn, tức siêu lợi nhuận. Mình không tính lãi trên giá vốn, vì bài toán trên giá vốn là một bài toán phức tạp dựa trên lãi vay ngân hàng, đa phần các chủ dự án bỏ vốn tự có nhỏ mà đều sử dụng vốn vay và phải giải các bài toán chi phí vốn. Vì thế mình tính trên DT để các bạn dễ tưởng tượng.
Điều này thấy rõ trong năm 2019 ở sản phẩm Grand Park Q9 TP HCM, Ocean Park Gia Lâm HN khi VIN là đơn vị BĐS dẫn đầu thị trường nên họ sử dụng sức mạnh thương hiệu, truyền thông, mạng lưới đại lý sàn, sales để triển khai chiến lược giá TỐI ĐA HỚT VÀNG THỊ TRƯỜNG khi (1) Một số lượng người mua với nhu cầu hiện tại cao (2) Quy mô số lượng sản phẩm lớn để có ưu thế về giá vốn (3) Giá cao truyền tải hình ảnh thương hiệu nổi trội, chuẩn mực mới về môi trường sống (4) Trong điều kiện không có đối thủ tiềm tàng xứng tầm nhảy vào cuộc chơi. Vì thế giá VIN ở 2 dòng sản phẩm trên cao hơn hẳn các sản phẩm khác mà đa phần người mua trong thế bất đối xứng về thông tin, không có thông tin, ít thông tin tiếp cận (CĐT lấn át về truyền thông sản phẩm họ bán). Khi đó những người tiếp cận đủ thông tin ở các dòng sản phẩm khác hợp lý, họ có kiến thức sâu về thị trường BĐS thì họ gọi giá của VIN đưa ra là giá điên, giá ngáo (ngôn từ của giới trẻ có hiểu biết về thị trường BĐS).
Và từ ngữ này về giá điên, ngáo giá BĐS thường dùng hơn trong các trường hợp mà CĐT khác khi định giá dựa trên mức giá cao của người dẫn đầu thị trường định vị thành công trước đó, khi cũng “đưa ra” các chuẩn mực sống mới, nhưng chỉ là trên lời hứa, bánh vẽ, mô hình bản vẽ 3D hay sản phẩm kém chất lượng. Và khi các CĐT cùng đồng lòng khởi xướng tăng giá nhằm tối ưu lợi nhuận thông qua truyền thông, tạo khan hiếm giả, hiệu ứng FOMO trong các hội nghị bán hàng (giả người mua, giả sắp hết giỏ hàng, kích động mua ngay với chiết khấu & hiệu ứng đám đông v.v), thì sẽ vấp phải sự kháng cự của thị trường và sự bóc mẽ sự làm ăn thiếu tử tế và nhân sinh của CĐT, nhất là đối với những sản phẩm như Codotel (không có gí trị pháp lý) hay căn hộ “chất lượng thấp” nhưng bị thổi giá là “chất lượng cao” v.v
Khi VIN soán ngôi PMH là công ty BĐS hàng đầu tại VN, thì những công ty BĐS như PMH, NOVA LAND, BITEXCO vv. có uy tín nhất định thì họ tiến hành chiến dịch ĐỊNH GIÁ PHÂN BIỆT tức họ có những dải sản phẩm ổn định khác biệt hướng tới những nhóm khách hàng ổn định khác nhau, nhóm sản phẩm cao cấp, thượng lưu khác nhau ví dụ như Sunrise City, căn hộ PHM là phân khúc cao cấp thì Manhattan, The Spirit of Saigon là phân khúc siêu sang, là thượng lưu, nơi khách hàng quyết định bởi cảm xúc, đẳng cấp chứ không phải vì giá.
Và khi thị trường ở giai đoạn đóng băng sẽ có các CĐT sẽ khởi xướng hạ giá để tối đa hóa thị phần như điều mà tập đoàn Mường Thanh làm những năm 2010-2014 hướng tới phần đông người muốn sở hữu căn hộ giá rẻ tại HN. Chiến lược này này tuy chiếm được thị phần lớn khi hầu hết các đối thủ khác đang loay hoay bài toán tồn tại thì vẫn có thể phạm những sai lầm sau: (1) Bẫy chất lượng thấp: khách hàng cho rằng giá thấp đồng nghĩa chất lượng kém (2) Bẫy thị phần mong manh : giá thấp mua được thị phần nhưng không mua được sự trung thành (3) Bẫy chiến tranh giá : khi các đối thủ nhỏ hơn, làm ẩu hơn hạ giá sâu hơn tạo ra sự méo mó của thị trường, khơi mào xuất hiện nhiều CĐT lừa đảo.
Vì vậy luôn có tranh luận về giá sản phẩm BĐS tại bất cứ thời điểm nào đại diện cho 2 luồng quan điểm về CUNG và CẦU: Giá đúng có phải là giá công bằng!? Thế nào là giá công bằng, hợp lý!? Rõ ràng GIÁ CẢ được ấn định nhằm thỏa mãn CẦU hoặc phản ánh ĐẲNG CẤP nổi trội mà người mua sẵn sàng chi trả cho một sản phẩm BĐS.
Tuy nhiên một số ý kiến chỉ trích tỏ ra ghê sợ khi nghĩ tới một căn hộ bình dân ở TP HCM năm 2015 có thể mua là 1,2 tỷ-2 tỷ thì năm 2020 giá là 2,5 tỷ – 3,5 tỷ, tốc độ lên quá nhanh so với mức tăng thu nhập 2 vợ chồng năm 2015 khoảng 20 triệu/tháng, tới năm 2020 cho dù có lên khoảng 30-40 triệu/ tháng (nhưng do lạm phát thì xem ra thu nhập bản chất tăng sẽ không bao nhiêu) nếu nhẩm ra thì số năm tích lũy thu nhập không chi tiêu để có thể sở hữu nhà ngày càng tăng.
Vì thế khi nhìn từ 2 phía, về phía CẦU muốn giá nhà hợp lý hơn thì một mặt phải chăm chỉ lao động, tăng thu nhập, học thêm phương pháp đầu tư để có thu nhập thụ động giải quyết bài toán tài chính mua nhà. Vể phía CUNG là các tập đoàn lớn, giới tinh hoa phải có trách nhiệm xây dựng chiến lược với Nhà nước phát triển các dòng sản phẩm an sinh phối hợp cới các dải sản phẩm tối đa lợi nhuận để xây dựng danh tiếng tử tế, giúp cho phần lớn đại số đông lớp trẻ đang tuổi sung sức từ 25-40 tuổi có thể an cư để dành thời gian, trí tuệ tăng năng suất lao động góp phần phát triển đất nước. Nếu không đất nước sẽ bị lãng phí nguồn lực này, và ngày càng mất lợi thế cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài, vì bởi lẽ phần đông người Việt có an cư thì mới lạc nghiệp, doanh nghiệp do họ vận hành mới có thêm sức mạnh. Những doanh nghiệp BĐS nào biết tạo giá trị đúng, tối ưu cho khách hàng, phục vụ bằng sự tử tế sẽ chiếm được sự trung thành của khách hàng lâu bền nhất.
Kết thúc phần 1. Mời quý khách hàng xem tiếp phần 2: Lược sử bất động sản phần 2
Tác giá: Đông DC – An Cư Group